서울 아파트, 10년 뒤엔 누가 살까?

서울 아파트, 10년 뒤엔 '이 사람'들이 산다! 미래 구매자 지형과 전략

I. 서론: 미래 서울 아파트는 누가 사게 될까요?

왜 이 질문에 답해야 할까요?

안녕하세요, 여러분! 오늘은 '10년 뒤 서울 아파트는 과연 누가 구매하게 될까?'라는 흥미로운 질문을 파헤쳐보려고 합니다. 현재 시장의 움직임부터 인구 변화, 경제 전망, 정부 정책, 그리고 우리가 어떤 집을 선호하게 될지 등 다양한 시각으로 미래 서울 아파트 시장을 예측해보고, 이에 따른 현명한 전략을 함께 고민해볼 거예요.

왜 중장기적인 시야가 중요할까요?

서울 아파트 시장은 우리 경제와 사회 변화에 정말 민감하게 반응하는 핵심 자산이죠. 저출산, 고령화, 1인 가구 증가, 자산 구조의 변화, 정부의 부동산 정책 등 수많은 변수들이 복잡하게 얽혀 미래 시장을 더욱 예측하기 어렵게 만들고 있어요. 이렇게 복잡한 환경 속에서 10년 뒤 구매자 특성을 미리 아는 것은 부동산 투자, 개발, 그리고 정책을 세우는 데 정말 중요한 나침반이 될 겁니다.

II. 현재 서울 아파트 구매자들은 어떤 모습일까요?

지금은 30대-40대가 핵심 구매층!

최근 몇 년간 수도권 주택 시장을 이끌어온 주역은 바로 30대와 40대였습니다. 2019년 이후 집값이 많이 올랐는데도 불구하고, 이들은 시장의 가장 큰 손으로 떠올랐죠. 2020년 4분기 데이터를 보면, 집 없는 사람이 집을 살 때 40대 이하가 무려 71.1%를 차지할 정도로 그 영향력이 대단했습니다.[1] 특히 2020년 하반기부터는 30대와 40대의 생애 첫 부동산 매입자가 늘어나면서, '내 집 마련'에 대한 이들의 강한 의지를 엿볼 수 있었습니다.[1]

최근에는 최저 연 1%대인 특례보금자리론이나 신생아특례대출 같은 정부의 정책 대출 덕분에 30대의 아파트 매입 비중이 40대를 3개월 연속 앞지르는 흥미로운 현상도 나타났습니다.[2] 서울 성동구(41.6%)나 강서구(40.2%)처럼 일부 지역에서는 30대 매입 비중이 40%를 넘을 정도로 젊은 층의 시장 진입이 훨씬 활발해졌죠.[2]

이런 현상들은 지금 서울 아파트 시장의 핵심 구매층인 30대-40대가 단순히 집을 사고 싶어서 움직이는 게 아니라, 정부의 정책 대출에 크게 의존하고 있다는 걸 보여줍니다. 만약 이런 대출 지원이 줄어들거나 금리가 확 오른다면, 이 핵심 구매층의 구매력은 심각한 타격을 받을 수 있어요. 결국 미래에도 정부의 금융 정책이 특정 연령대의 구매력에 지대한 영향을 미칠 수 있다는 뜻이죠. 이 중요한 구매층이 미래 시장에 어떻게 참여할지는 정부 정책에 달렸다고 해도 과언이 아닙니다.

정책 대출과 규제 환경이 미치는 영향

30대와 40대 무주택자들이 집을 사기로 결심한 가장 큰 이유는 청약 가점제나 특별공급에서 불리했던 점, 그리고 전셋값이 계속 오르는 불안감 때문으로 분석됩니다.[1] 특히 맞벌이 30대와 40대 중 구매 여력이 있는 분들은 소득 제한 때문에 특별공급 대상에서 제외되는 경우가 많아서 '청포족(청약포기族)'이라는 신조어까지 생겼을 정도죠. 현재의 청약 제도하에서는 이들이 시장에 진입할 기회가 좁습니다.[1]

현재 서울과 경기 지역의 30대와 40대 무주택자들은 집값 상승과 LTV(주택담보대출비율) 제한 때문에 실제로 집을 살 여력이 충분치 않다는 분석도 있습니다.[1] 서울의 경우, 지금 가진 전세 자금만으로는 평균적인 집은 물론이고, 심지어 지금 살고 있는 전셋집조차 구매하기 어려울 정도로 구매력이 부족한 상황이에요.[1]

이러한 상황은 현재 30대-40대의 주택 구매가 '영끌'이나 '갭투자'가 아니라 실수요에 기반한다는 분석에도 불구하고 [1], 이미 이들의 구매력이 한계에 다다랐음을 보여줍니다. 지금의 구매 활동이 계속 유지되기는 어려울 수 있고, 정부의 지원 없이는 이들의 시장 진입이 더욱 힘들어질 수 있다는 뜻이죠. 결국 이들의 구매는 급등하는 전셋값 때문에 어쩔 수 없이 매수로 전환했거나, 청약 시스템의 한계 때문에 다른 대안이 없어서 일어난 것으로 보입니다. 이런 수요는 탄탄한 재정 능력보다는 필요에 의한 것이기 때문에, 전셋값 상승세가 둔화되거나 정책 대출이 줄어들면 구매력 부족 문제가 더 확실히 드러나면서 해당 세대의 수요가 급격히 줄어들 가능성도 있어요. 미래의 구매자들은 금리 변화, LTV 규제, 전세 시장의 안정성에 매우 취약할 수 있으니, 정책을 만드는 사람들과 건설사들은 단기적인 지원책보다는 지속 가능한 주택 공급과 가격 안정화 방법을 찾아야 할 것입니다.

투자로 서울 아파트를 사는 사람들은? (외지인, 법인 중심)

최근에는 지방에 사는 분들이 서울 아파트 투자에 관심을 가지면서 '상경 투자'가 늘어나는 추세입니다.[3] 2024년 4월 서울 아파트를 산 4,840명 중 1,061명(21.9%)이 서울 외 지역 거주자였어요.[3] 이는 서울 아파트가 지방 투자자들에게 정말 매력적인 투자처로 인식되고 있다는 확실한 증거죠.

'상경 투자'가 늘어난 주된 이유는 서울 아파트 시장에 '갭투자'를 할 수 있는 환경이 조성되었고, 정부의 계속된 규제 완화로 갭투자에 대한 세금 부담이 줄어든 것이 크게 작용했습니다.[3, 4] 특히 강남3구(강남, 서초, 송파)와 마용성(마포, 용산, 성동) 지역에서 갭투자 비중이 높게 나타났죠.[5] 서울 아파트가 갑자기 급락할 가능성이 적은 '안전자산'이라는 인식이 퍼진 것도 투자 심리에 영향을 미쳤습니다.[3]

반대로 법인의 부동산 매수세는 전국적으로는 늘었지만, 서울에서는 오히려 줄어드는 경향을 보였습니다.[6] 이는 규제나 투자 수익성 면에서 서울 아파트에 대한 법인 투자가 위축되었거나, 법인들이 다른 유형의 부동산(예: 상업용 부동산)으로 투자를 바꿨을 가능성을 보여줍니다. 다만, 외국인의 전국 토지 거래량 중 외국인 관련 거래는 1.29%로 2006년 통계 집계 이후 역대 최고 수준을 기록하며 꾸준히 증가하고 있습니다.[7]

외지인들의 갭투가가 늘어난다는 것은 서울 아파트가 단순한 주거 공간을 넘어 '안전자산'이자 '투자처'로서의 인식이 강해지고 있다는 걸 보여줍니다.[3] 이는 집이 필요한 실수요 외에도 투자 수요가 시장을 지탱하는 중요한 한 축이 될 수 있음을 의미해요. 미래의 서울 아파트 수요 중 상당 부분은 서울 외 지역의 개인 투자자들로부터 계속해서 발생할 가능성이 높고, 이들의 구매 결정은 주로 투자 목적에 기반할 것입니다. 이 투자자들은 규제 변화(예: 다주택자 세금, LTV)와 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)에 아주 민감하게 반응할 것으로 예상됩니다. 따라서 부동산 개발이나 투자 전략을 세울 때는, 집의 주거 기능 외에 투자 자산으로서의 매력을 강조하는 마케팅 전략이 중요해질 수 있습니다.

📊 현재 서울 아파트 구매자 지형 (3040세대 중심)

👨‍👩‍👧‍👦

71.1%

2020년 4분기 수도권 무주택자 매입 중 40대 이하 비중

(3040세대가 핵심 수요층) [1]

📈

41.6%

2024년 1-5월 서울 30대 아파트 매입 비중 (성동구)

(정책 대출로 30대 매입 활발) [2]

💰

↑1.4%P

특례보금자리론 출시 후 30대 매입 비중, 40대보다 상승

(정책 대출의 큰 영향) [2]

III. 10년 뒤 서울의 인구와 가구는 어떻게 변할까요?

서울의 총인구와 가구수 변화 예측

서울의 총 가구수는 2028년에 391만 가구로 정점을 찍은 후, 2047년에는 371만 가구까지 줄어들 것으로 예상됩니다.[8] 이는 서울 전체 인구가 줄어드는 추세와 비슷하게 움직이며, 장기적으로는 주택 수요 총량에도 영향을 줄 수 있다는 의미죠. 전국 평균 가구원수도 2017년 2.48명에서 2047년에는 2.03명까지 감소할 것으로 전망됩니다.[8] 이건 가구 분화 현상이 점점 더 심해지고 있다는 걸 보여주는 중요한 지표입니다. 우리나라 전체 인구는 2020년대에 감소세로 돌아서서 2022년 약 12만 4천 명이 줄었으며, 이런 추세는 계속될 것으로 예상됩니다.[9] 총가구 수도 2041년 이후부터는 줄어들기 시작할 것으로 전망되고요.[9]

서울 전체 인구는 줄어들지만, 가구수는 당분간 늘어나거나 비슷한 수준을 유지할 것으로 보여요. 이건 한 가구당 평균 인원수가 줄어드는, 즉 가구 분화가 심해지고 있다는 의미입니다. 전체 인구가 줄어도 가구 수가 늘어나면 주택 수요는 어느 정도 유지될 수 있다는 점을 시사하죠. 이런 인구학적 역설은 주택 시장에 중요한 변화를 가져올 거예요. 전체 인구가 줄어들면 집 수요도 줄어들 거라는 일반적인 생각과 달리, 가구가 쪼개지면서 필요한 주택 단위의 수는 늘어나거나 상당 기간 동안 안정적으로 유지될 수 있습니다. 이건 대가족이 사는 큰 집보다는 더 많은 수의 소형, 콤팩트한 주택 단위에 대한 수요로 바뀔 거라는 뜻이기도 합니다. 따라서 미래 주택 시장의 판도는 총인구 규모보다는 가구 구조의 변화에 더 크게 좌우될 것입니다. 전략을 세우는 분들은 단순히 총인구 감소만을 볼 것이 아니라, 가구 형성률과 가구 유형 변화에 초점을 맞춰야 합니다. 이는 어떤 유형의 아파트, 어떤 크기의 아파트가 필요해질지에 직접적인 영향을 미쳐 소형 및 효율적인 주택 단위의 선호를 높일 것입니다.

급증하는 1인 가구와 고령 가구, 주택 수요에는 어떤 영향을 줄까요?

1인 가구는 2022년 739만 가구에서 2052년에는 962만 가구로 증가할 것으로 예상되며, 전체 가구에서 1인 가구가 차지하는 비중은 2022년 34.1%에서 2052년 41.3%로 크게 늘어날 전망입니다.[10] 서울의 1인 가구 비율은 2021년 기준으로 이미 36.8%로 꽤 높은 수준이죠.[11] 특히 65세 이상 고령 1인 가구의 비중이 2052년에는 41.3%까지 늘어날 것으로 예상되지만, 이들이 집을 사고 싶어하는 의향은 2019년 49.1%에서 2021년 47%로 오히려 줄었습니다.[9] 이는 고령 1인 가구가 주택 구매 시장의 주요 동력이라기보다는, 집을 유지하고 관리하는 부담에 직면할 가능성이 높다는 걸 시사합니다. 고령층 인구가 계속 늘면서 1인 가구도 늘어나겠지만, 젊은 층에서는 인구 구조 변화 때문에 인구가 줄면서 1인 가구도 감소할 것으로 보입니다.[10]

1인 가구 증가는 주택 시장에 양면적인 영향을 줍니다. 고령 1인 가구는 구매력이 상대적으로 낮아서 수요 위축 요인이 될 수 있지만, 집 소유율에는 큰 변화를 주지 않으면서도 주택 유지 관리 부담 때문에 소형 주택으로 줄여서 이사하거나(다운사이징) 임대로 전환하려는 수요를 늘릴 수 있습니다.[12] 반면, 젊은 층 1인 가구는 소형 주택과 임대 시장의 핵심 수요층으로 떠오를 수 있어요. 1인 가구의 증가는 주택 시장에 복합적인 수요 변화를 일으킵니다. 고령 1인 가구 증가는 주로 기존 주택 소유자의 생활 방식 변화를 보여주며, 이들은 새로운 집을 사기보다는 더 작고 관리하기 쉬운 집으로 옮기거나 임대 주택으로 전환하려는 경향이 강할 겁니다. 동시에 젊은 층 1인 가구는 전체 인구 감소로 수가 줄어들 수 있지만, 여전히 도심 내 소형 주택, 효율적인 공간, 그리고 공유 주거 형태에 대한 중요한 수요층으로 남아 있을 거예요.[11, 13, 14, 15]

이것은 미래 서울 아파트 시장이 훨씬 더 세분화된 수요를 가지게 될 것이라는 의미입니다. 젊은 층의 첫 집 구매자들은 작고 효율적인 유닛을 선호할 것이고, 고령층은 더 큰 가족 주택에서 작고 접근성 좋은 아파트로 옮기거나 임대 주택으로 전환하려는 경향을 보일 것입니다. 따라서 미래 서울 아파트에서는 작은 면적의 주택에 대한 수요가 늘어나고, 접근성, 편의 시설, 그리고 고령화된 인구를 위한 맞춤형 서비스가 더욱 강조될 것으로 보입니다.

미래 시장을 이끌 '에코부머' 세대는 누구일까요?

코로나 팬데믹 이후 주택 시장의 주요 구매층이 베이비붐 세대(1955-1963년생)에서 에코부머 세대(1979-1992년생)로 서서히 바뀌고 있습니다.[16, 17] 에코부머 세대는 2020년 기준으로 서울시 인구의 약 21.3%를 차지하며, 이들 가구 중에서는 1인 가구 비율이 가장 높고, 부부와 미혼 자녀가 함께 사는 세대(40.75%)의 비율도 높게 나타납니다.[16]

에코부머 세대는 주거 공간을 단순히 돈을 벌기 위한 수단이 아니라, '행복감을 느낄 수 있는 중요한 공간'으로 여기는 인식이 강합니다.[16] 이건 집이 자산을 늘리는 것 외에도 삶의 질과 직결되는 공간으로서의 의미가 중요해지고 있다는 걸 보여주죠. 이러한 가치관의 변화는 미래 주택 시장에 큰 영향을 미칠 겁니다. 에코부머 세대는 단순히 집의 크기나 가격만 보는 것이 아니라, 자신의 라이프스타일에 맞는 공간 구성, 다양한 커뮤니티 시설, 그리고 전반적인 삶의 질을 높여주는 요소를 중요한 구매 기준으로 삼을 것입니다.

따라서 미래 서울 아파트에서는 효율적인 공간 활용뿐만 아니라, 거주자의 만족도를 높이는 디자인, 유연한 공간 구성, 스마트 홈 기술 통합, 그리고 코워킹 스페이스, 피트니스 센터, 소셜 라운지 등 풍부한 커뮤니티 시설을 갖추는 것이 중요해질 겁니다.[17, 18] 또한 '숲세권'처럼 자연 친화적인 환경에 대한 선호도도 높아질 것으로 예상되며 [17, 18], 이는 집이 단순한 거주지를 넘어 삶의 전반적인 질을 향상시키는 공간으로 진화해야 한다는 걸 의미합니다.

📈 10년 뒤 서울의 인구 및 가구 구조 변화

🏘️

서울 총 가구수

391만 가구

2028년 (정점) [8]

➡️

371만 가구

2047년 (감소 예상) [8]

👨‍👩‍👧‍👦

전국 평균 가구원수

2.48명

2017년 [8]

↘️

2.03명

2047년 (가구 분화 심화) [8]

🚶

전국 1인 가구 비중

34.1% (2022) [10]

41.3% (2052 예상) [10]

👴

서울 65세 이상 인구 비중

13.2% (2017) [19]

36.6% (2047 예상) [19]

IV. 미래 주택 구매력과 경제 환경은 어떨까요?

우리 집 자산은 부동산에 '쏠림' 현상!

우리나라 가구의 평균 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 무려 78.6%에 달합니다. 이는 미국(28.5%)이나 일본(37.0%) 같은 선진국에 비해 두 배 이상 높은, 정말 독특한 수준입니다.[20] 결국 우리 가계 자산이 부동산 시장의 변화에 굉장히 취약한 구조를 가지고 있다는 뜻이죠. 39세 이하 가구주나 40대 가구주도 부동산 자산 비중이 각각 75.2%, 77.4%로 나타나, 50대(75.8%), 60대 이상(81.8%)과 크게 다르지 않습니다.[20] 이는 젊은 세대까지도 '부동산 몰빵' 현상이 심화되었음을 보여주며, '아파트는 무조건 오른다'는 부동산 불패 신화가 부모 세대에서 자녀 세대로 이어지고 있음을 시사합니다.[20] 전체 가구의 실질 순자산은 2010년 2억 6,705만 원에서 2024년 3억 9,319만 원으로 47.2% 증가했어요.[21] 하지만 명목 순자산이 같은 기간 94.6% 늘어난 것에 비하면, 실제 우리가 체감하는 구매력 증가율은 상대적으로 낮은 편이죠.

우리나라 가계의 심각한 부동산 자산 쏠림 현상은 미래 구매력에 양면적인 영향을 미칩니다. 부동산 자산 가치가 오르면 부가 늘어나는 효과를 가져오지만, 부동산 시장이 침체되면 '노후 파산'을 겪을 수도 있는 구조적인 약점을 가지고 있어요.[20] 특히 30대와 40대의 높은 부동산 비중은 미래 세대의 자산 형성 경로가 부동산 시장의 안정성에 크게 좌우될 것이라는 의미입니다. 이건 부동산 시장의 안정성이 미래 세대의 구매력을 결정하는 핵심 요인이 될 거라는 걸 시사하죠. 미래 서울 아파트 구매자들은 자신의 금융 능력이 부동산 가치와 깊이 연결된 시장에서 활동하게 될 겁니다. 이는 시장 변동성에 대한 민감도를 높이고, 가격이 불안정해질 경우 거래량의 변동성이 커질 가능성을 내포합니다. 또한, 미래 구매의 상당 부분이 새로 버는 소득보다는 기존 주택 자산의 가치 상승을 활용하는 기존 주택 소유자들에 의해 이루어질 수 있으며, 이는 부동산을 가진 사람과 그렇지 못한 사람 사이의 부의 격차를 더욱 심화시킬 수 있습니다.

금리, 물가, 경제 성장률 등 주요 경제 지표 전망

한국은행은 2025년 기준금리를 2.50%로 내릴 것으로 예상되며, 장기적으로는 2026년 약 1.25%, 2027년 2.00%로 움직일 것으로 보입니다.[22] 금리가 낮아지면 가계 대출이 늘어날 수 있지만, 정부의 거시건전성 정책 강화 덕분에 이런 효과는 어느 정도 상쇄될 것으로 예상됩니다.[23] 소비자 물가 상승률은 2025년 2.0%를 기록할 전망이며, 2026년에는 약 1.90%, 2027년에는 2.00%로 예측됩니다.[24, 25] 이는 한국은행의 중기 목표치에 거의 근접한 수준이죠. 기대 인플레이션율은 2.4%로 5월보다 0.2%p 낮아졌고요.[26]

한국 경제의 실질 GDP는 한국개발연구원(KDI) 예측에 따르면 2025년 0.8% 성장 후 2026년 1.6% 성장으로 예상됩니다. 미국 관세 인상에 따른 세계 교역 위축과 건설업 부진이 주요 원인으로 꼽혔죠.[27] 한국금융연구원(KIF)은 2025년 2.0% 성장을 전망했습니다.[25] 취업자 수는 2024년 9만 명, 2025년 7만 명 수준으로 증가폭이 줄어들 것으로 예상됩니다.[27]

장기적으로 금리가 안정되고 낮아지는 추세는 집을 사고 싶어하는 심리를 자극하고 구매력을 높이는 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.[23, 28] 하지만 낮은 경제 성장률과 고용 증가세 둔화 [27]는 가계 소득이 실제로 늘어나는 걸 막아 구매력 개선 효과를 상쇄할 수 있어요. 즉, 금리가 낮아져도 집을 살 여력이 크게 늘어나지 않을 수 있고, 실제 소득이 늘지 않으면 '영끌' 같은 무리한 대출에 계속 의존하는 현상이 이어질 수 있다는 거죠. 이건 미래 구매자들이 낮은 금리 덕분에 대출 부담은 줄어들겠지만, 실제 소득 증가는 미미해서 집을 살 자금을 마련하는 데 어려움을 겪을 수 있다는 의미입니다. 결과적으로, 시장은 안정적인 소득을 가진 구매자나 상당한 자산을 이미 보유한 구매자 위주로 재편될 수 있으며, 이는 시장의 양극화를 더욱 심화시킬 가능성을 내포합니다.

주택 구매력 지수, 어떻게 변할까요?

우리나라의 주택 지수(가격 지수)는 2022년 6월 역대 최고치인 100.90을 기록한 후 2025년 5월에는 93포인트로 큰 변동이 없었습니다. 하지만 장기적으로는 2026년 약 96.00 포인트, 2027년 98.00 포인트로 완만한 상승이 예상됩니다.[29] 반면, 주택가격전망지수는 2021년 10월(125) 이후 3년 8개월 만에 가장 높은 120을 기록하며 집값 상승에 대한 기대 심리가 높아졌습니다.[28, 30] 이는 소비자들이 앞으로 집값이 오를 것이라고 크게 기대하고 있다는 걸 보여줍니다.

주택가격전망지수의 상승은 단기적으로 시장이 활성화되고 집을 사고 싶어하는 심리가 회복될 수 있다는 걸 보여주지만, 실제 집값 지수가 완만하게 오를 것이라는 전망과 함께 생각해보면 '기대감'과 '현실' 사이에 괴리가 생길 수 있다는 걸 알 수 있습니다. 사람들은 집값이 오르기를 기대하지만, 실제 구매력은 제한적일 수 있어서, 시장의 기대감이 실제 거래로 이어지는 데 한계가 있을 수 있다는 거죠. 이런 기대와 현실의 불일치는 시장 정체로 이어지거나, 상당한 자산을 가진 계층만이 이런 기대에 부응하여 실제로 집을 살 수 있는 상황을 만들 수 있습니다. 이는 미래 구매자들이 시장에서 느끼는 추세와 실제 자신의 재정 능력 사이에서 균형을 찾아야 할 것이며, 시장 심리만으로는 지속적인 수요를 이끌어내기 어려울 수 있음을 의미합니다.

💰 미래 주택 구매력 및 경제 환경 요약

🏠

78.6%

가계 자산 중 부동산 비중

(선진국 대비 2배 이상, 높은 쏠림) [20]

💵

실질 순자산 증가율

47.2%

(명목 94.6% 대비 낮은 구매력 체감) [21]

📊

기준금리 전망

⬇️

2.50% (2025)

장기적 하향 안정화 (구매 심리 자극) [22]

📉

실질 GDP 성장률 전망

↘️

0.8% (2025)

낮은 성장, 고용 둔화로 구매력 제약 [27]

V. 주택 공급과 정부 정책은 어떻게 변할까요?

서울 아파트 공급은? 그리고 재건축/재개발의 영향은?

지금 수도권을 중심으로 집이 부족한 현상이 나타나고 있고, 특히 서울은 2026년 이후에는 '입주 절벽'이 심각할 것으로 예상됩니다.[31] 이건 단기적인 공급 부족이 앞으로도 계속될 가능성이 있다는 걸 보여주죠. 전국적으로 20년 이상 된 낡은 주택의 비중이 53.7%에 달하며, 특히 서울의 낡은 아파트 비중은 54.33%로 전국에서 가장 심각한 수준입니다.[9]

정부는 2022년 8·16대책, 2023년 9·26대책, 2024년 1·10대책, 8·8대책 등 매년 공급을 늘리겠다는 정책을 발표했지만, 실제로 눈에 띄는 공급 증가로 이어지지 않고 있어서 2025~2026년에도 공급 불안 우려는 계속 남아있습니다.[32] 착공 물량이 계속 줄어들고 있고, 이건 2025년 이후에 지어지는 집의 수가 줄어들 거라는 판단으로 이어집니다.[32] 특히 2023년 착공 물량이 10만 호에도 못 미쳐서 2026년에는 지어지는 집의 감소폭이 가장 클 것으로 예상됩니다.[32]

이러한 지속적인 공급 부족, 특히 새 아파트 공급 부족은 서울 아파트 시장의 경쟁을 심화시키고 집값 상승 압력을 높일 겁니다. 새 아파트가 귀해지면 특히 첫 집을 사려는 사람들과 새 집을 선호하는 사람들에게 큰 영향을 미쳐, 이들이 낡은 아파트나 아파트가 아닌 주택으로 눈을 돌리거나 서울 외 지역으로 이사를 고민하게 만들 수도 있습니다. 서울의 낡은 아파트 비중이 높다는 것은 재건축이나 재개발을 통해 잠재적으로 집을 많이 지을 수 있다는 의미지만, 정책 불확실성이나 건설 비용 상승 같은 요인들이 이런 사업을 늦춰서 실제 공급으로 이어지는 데는 한계가 있을 수 있습니다.

정부의 주택 정책, 앞으로 어떻게 변할까요?

정부는 다음 대선 이후 출범할 차기 정부에서 부동산 세금 규제를 최소화하고 집 공급에 집중할 방침을 세웠습니다.[33] 이건 이전 정부의 강력한 세금 정책과는 다른 방향으로, 집값 안정보다는 공급을 늘려 시장을 안정화하려는 의지를 보여줍니다.[34] 수도권에서는 '얼어 죽어도 신축(얼죽신)'이라는 신조어가 생길 정도로 새 아파트를 선호하는 현상이 계속되고 있습니다.[35]

착공 감소로 인해 지어지는 집의 수가 줄어들고, 특히 재개발·재건축 등 정비사업 비중이 큰 수도권에서 착공이 늘어나기 어려운 상황이라 전셋값 상승이 예상됩니다.[35] 또한 정책 불확실성이 심해지면서 집을 사려는 심리가 위축될 수 있고, 투자자들은 당분간 조심스러운 투자 기조를 유지할 것으로 보입니다.[35] 현재 서울 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구는 토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역이라는 '3중 규제'에 묶여 있죠.[36] 전문가들은 대출 규제의 효과는 일시적일 뿐이고, 공급 부족을 단기에 해결하기 어렵다고 판단하여 올해 하반기에도 서울 아파트값이 계속 오를 것으로 내다보고 있습니다.[31]

정부의 공급 중심 정책은 시장 안정화를 목표로 하지만, 실제로 공급이 늘어나기까지는 상당한 시간이 걸릴 수 있고, 그 과정에서 여러 어려움에 부딪힐 수 있습니다. 규제 불확실성과 지속적인 공급 부족, 특히 새 아파트에 대한 선호 현상은 시장에 계속해서 영향을 미칠 겁니다. 정부가 공급 확대를 통해 시장을 안정화하려고 해도, 그 실제 효과는 정책을 얼마나 효율적으로 실행하고 현재의 문제들(예: 건설 비용 상승, 인허가 지연)을 얼마나 잘 극복하느냐에 달려 있습니다. 새 아파트에 대한 지속적인 선호는 이들 주택의 프리미엄을 유지시킬 가능성이 높으며, 규제 불확실성은 투자자들이 신중하게 접근하도록 유도할 수 있습니다.

🏗️ 주택 공급 및 정책 환경 변화

🏚️

54.33%

서울 노후 아파트 비중 (20년 이상)

(전국 최고 수준, 재건축 잠재력) [9]

📉

서울 아파트 입주 절벽

2023 착공 10만 호 미만 [32]

2025 수도권 준공 물량 감소 [32]

2026 서울 입주 절벽 심각 예상 [31]

📜

정부 주택 정책 기조

세금 규제 최소화, 공급 집중 (불확실성 상존) [33]

✨

'얼죽신' (얼어 죽어도 신축)

신축 아파트 선호 현상 지속 [35]

VI. 10년 뒤 서울 아파트, 누가 사게 될까요? (미래 구매자 예측)

이제까지의 분석을 종합해보면, 10년 뒤 서울 아파트 시장의 주요 구매자 지형은 이렇게 바뀔 것으로 예측됩니다.

핵심 구매층은 여전히 30대-40대, 하지만 특성이 달라져요!

지금 시장의 큰 손인 30대와 40대는 10년 뒤에도 서울 아파트의 핵심 구매층으로 남아있을 가능성이 높습니다. 안정적인 보금자리와 자산을 모으려는 욕구는 계속될 테니까요. 하지만 이들의 구매력은 실제 소득 증가율과 낮은 금리로 빌릴 수 있는 대출이 얼마나 지속될지에 크게 좌우될 것입니다.

이들은 단순히 면적을 줄이는 '다운사이징'을 넘어, 실제 생활에 필요한 공간을 합리적으로 활용하는 '핏사이징(fit-sizing)'을 선호할 가능성이 큽니다.[14, 37] 다시 말해, 면적은 작더라도 효율적으로 공간을 활용할 수 있는 다기능 평면과 똑똑한 스마트 홈 기능을 갖춘 아파트에 대한 수요가 높아질 거예요.[17, 18] 이는 집이 단순히 면적 단위가 아니라, 개인의 라이프스타일에 최적화된 공간으로서의 가치를 중요하게 여기는 경향을 반영하는 것입니다.

새로운 구매층 등장! 고령층과 1인 가구에 주목하세요.

• 고령층: 인구가 점점 고령화되면서, 지금 큰 집을 가지고 있는 고령층 중 일부는 더 작고, 새롭고, 살기 편한 아파트로 이사를 고려할 겁니다.[18] 이는 집을 유지하고 관리하는 부담을 줄이고, 가지고 있던 집을 팔아 노후 자금으로 쓰려는 이유 때문일 수 있어요. 이들은 주로 도심 내 편의시설에 가깝고, 병원이나 복지 서비스와 연결될 수 있는 집을 선호할 것입니다.
• 1인 가구: 젊은 층 1인 가구의 절대적인 수는 줄어들 수 있지만, 이들이 도심 내 소형, 효율적인 주거 공간에 대한 수요는 계속될 겁니다. 이들은 '초소형 주택' (micro-apartments), 함께 사는 집(co-living spaces), 그리고 커뮤니티 기능이 강화된 주택에 대한 수요를 이끌어낼 거예요.[11, 13, 14, 15, 18, 38] 또한 이들은 집을 소유하기보다는 월세 형태의 주거를 더 선호하는 경향이 강하며 [12, 18, 38], 이는 임대 시장, 특히 월세 시장의 성장을 촉진할 것입니다.

투자를 위한 구매도 계속되고, 더 다양해질 거예요.

• 국내 투자자: 서울 아파트가 '안전자산'이라는 인식은 계속될 것이며, 이는 지방에 사는 투자자들이 '갭투자'를 통해 서울로 투자하러 오는 것을 계속 이끌 것입니다.[3] 이들의 투자 활동은 정부의 규제 안정성과 전세 시장의 움직임에 민감하게 반응할 겁니다.
• 부모님에게 물려받은 자산의 힘: 나이 드신 세대에서 젊은 세대로의 상속이나 증여를 통한 부의 이전은 미래 아파트 구매에 중요한 자금원이 될 겁니다.[39, 40, 41, 42, 43, 44, 45] 특히 30대와 40대에게는 전통적으로 소득만으로는 집을 사기 어려웠던 한계를 넘어설 수 있는 중요한 길이 될 수 있어요. 2018년부터 증여액이 폭발적으로 늘어나는 추세가 나타났으며 [45], 이는 미래에도 집 구매에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
• 기관 투자자: 과거에는 드물었던 기관 투자자들의 주거 시장 참여가 늘어날 수 있습니다. 특히 임대 주택 시장(예: 기업형 임대 주택, 소형 단위 전문 개발)에서 시장의 성숙과 규제 환경 변화에 따라 이들의 역할이 커질 수 있습니다.[46]

🏡 10년 뒤 서울 아파트, 미래 구매자 그룹 상세

3040 핵심 구매층

• 🏠 **주요 동기:** 안정적 주거, 자산 축적, 삶의 질 향상
• 💡 **선호:** '핏사이징', 스마트 홈, 커뮤니티, 숲세권 [14, 17, 18, 37]

고령층 (다운사이징)

• 💲 **주요 동기:** 유지 부담 감소, 자산 유동화, 편리한 노후
• 🏥 **선호:** 소형, 신축, 역세권, 의료/복지 근접 [18]

1인 가구

• 🏙️ **주요 동기:** 도심 접근성, 효율적 공간, 합리적 주거비
• 🏢 **선호:** '초소형 주택', 공유 주택, 풀옵션, 커뮤니티 [11, 13, 14, 15, 18, 38]

국내 투자자 (외지인 중심)

• 💰 **주요 동기:** '안전자산' 투자, 시세 차익, 갭투자
• 📊 **선호:** 규제 완화, 전세가율 높은, 개발 호재 지역 [3, 4, 5]

세대 간 자산 이전 수혜자

• 👨‍👩‍👧‍👦 **주요 동기:** 부의 이전 통한 구매력 확보, 자산 증식
• ⭐ **선호:** 선호 지역 신축/준신축, 대형 평수 (자산 따라) [39, 40, 41, 42, 43, 44, 45]

기관 투자자

• 🏦 **주요 동기:** 임대 수익, 포트폴리오 다변화
• 🔑 **선호:** 기업형 임대, 소형 임대, 서비스 연계 주택 [46]

VII. 결론: 미래를 위한 우리의 전략!

종합 결론: 서울 아파트 시장의 새로운 얼굴

자, 지금까지의 분석을 종합해보면 10년 뒤 서울 아파트 시장은 인구, 경제, 정책 등 복합적인 변화 속에서 완전히 새로운 모습으로 재편될 것이 분명합니다. 인구는 줄겠지만, 가구 분화로 1인 및 소형 가구가 늘어나면서 집 수요의 총량은 어느 정도 유지될 거예요. 특히 에코부머 세대가 시장에 진입하면서 집을 단순히 자산이 아니라 '행복을 주는 공간'으로 여기는 경향이 강해질 텐데, 이는 집의 기능적, 감성적 가치를 모두 중요하게 생각하는 수요로 이어질 것입니다.

구매력을 보면, 낮은 금리 덕분에 대출 부담은 줄겠지만, 경제 성장률이 낮고 고용도 둔화되면서 실제 소득 증가는 제약될 수 있어요. 결국 '영끌'처럼 무리한 대출에 계속 의존하는 현상이 이어질 수도 있다는 거죠. 가계 자산이 부동산에만 쏠려 있는 현상은 시장 안정성에 대한 취약성을 높이는 동시에, 기존에 가지고 있던 자산의 가치 상승이 새로운 집 구매의 중요한 원동력이 될 거라는 걸 시사합니다. 공급 측면에서는 서울의 새 아파트 부족 현상과 낡은 주택의 증가는 재건축/재개발의 필요성을 높이지만, 정책 불확실성과 사업 지연은 공급 불안을 심화시킬 수 있습니다.

미래 서울 아파트 구매자 지형을 다시 요약해볼까요? 첫째, 30대와 40대는 여전히 핵심 구매층이지만, 이들의 구매는 정부 정책 지원과 기존 자산 활용에 더 크게 의존할 거예요. 둘째, 나이 드신 분들의 다운사이징 수요와 1인 가구의 소형, 효율적 주택 및 임대 주택 수요가 새로운 주요 구매층으로 떠오를 겁니다. 셋째, 서울 아파트가 '안전자산'으로 여기는 국내 투자자들의 활동은 계속될 것이고, 부모님 세대에서 자녀 세대로의 자산 이전은 젊은 세대의 구매력을 보완하는 중요한 역할을 할 거예요. 마지막으로, 기관 투자자들의 주거 시장, 특히 임대 시장 참여가 점차 확대될 가능성도 있습니다.

미래를 위한 현명한 전략!

• 부동산 개발 및 투자자 여러분께:
  • 소형, 그리고 다기능 주택에 집중하세요: 1-2인 가구와 다운사이징 수요에 맞춰 59㎡ 이하의 소형 평형 개발을 늘리고, 거실-식당-주방(LDK) 통합 설계, 알파룸, 팬트리, 테라스, 복층 등 공간 활용도를 최대로 끌어올리는 '핏사이징' 평면을 적극 도입해야 합니다.[14, 37]
  • 라이프스타일과 커뮤니티를 강조하세요: 에코부머 세대가 '행복감'을 추구하는 만큼, 단지 안에 코워킹 스페이스, 피트니스, 라운지 등 커뮤니티 시설을 강화하고, 자연과 가까운 '숲세권' 입지를 확보하는 것이 중요합니다.[11, 17, 18]
  • 임대 시장 기회를 놓치지 마세요: 1인 가구의 월세 선호 증가와 기관 투자자들의 시장 참여 확대를 고려하여, 소형 임대 주택 개발과 임대 관리 시장 진출을 적극 검토해볼 수 있습니다.[18, 38, 46]
  • 정책 변화와 자산 이전 동향을 예의주시하세요: 정부의 규제 완화나 세대 간 자산 이전 관련 정책 변화를 꼼꼼히 살피고 투자 전략에 반영해야 합니다.[33, 39, 40, 47]
• 정부 및 정책 입안자 여러분께:
  • 지속 가능한 주택 금융 정책을 펼치세요: 단기적인 대출 확대보다는 가계 부채를 관리하면서도 실수요자의 구매력을 실질적으로 높일 수 있는 장기적이고 안정적인 금융 정책을 고민해야 합니다.[1, 23]
  • 새 아파트 공급을 더 빠르게 늘려야 합니다: 서울의 심각한 공급 부족, 특히 '입주 절벽'에 대비하여 재건축/재개발 사업의 인허가 절차를 간소화하고 사업성을 높이는 방안을 적극적으로 추진해야 합니다.[31, 32]
  • 다양한 주거 형태를 지원해주세요: 1인 가구와 고령층 증가에 발맞춰 소형 주택, 공유 주택, 서비스 연계형 주택 등 다양한 주거 형태의 공급을 확대하고 관련 제도적 지원을 강화해야 합니다.[11, 13, 14, 15, 37]
  • 가계 자산 구조 개선을 위해 노력해주세요: 부동산에만 쏠린 가계 자산 구조의 약점을 인식하고, 금융 자산 다변화를 유도하는 정책을 통해 미래 세대의 재정 건전성을 확보해야 합니다.[20]
• 개인 구매자 여러분께:
  • 장기적인 재정 계획을 세우세요: 지금의 정책 대출에만 의존하기보다는 긴 안목으로 자신의 소득과 자산을 기반으로 한 현실적인 주택 구매 계획을 세우는 것이 중요합니다.
  • 다양한 주택 유형을 고려해보세요: 전통적인 큰 아파트 외에도 '핏사이징'된 소형 아파트, 주거 만족도를 높이는 공유 주택 등 다양한 주거 형태를 열린 마음으로 고려해볼 필요가 있습니다.
  • 시장 변동성에 대비하세요: 집값 상승에 대한 기대가 높지만 실제 시장은 완만하게 오를 수 있다는 괴리를 이해하고, 시장 변동성에 대비한 유연한 전략을 세워야 합니다. 또한, 부동산 자산 집중의 위험성을 이해하고 자산 포트폴리오를 다양하게 만드는 것이 바람직합니다.

참고 문헌

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38. [38] 서울연구원 (2022). "서울시 1인 가구 주거 실태 및 정책 과제".
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